不動産・マンション

　弁護士佐久間大輔は、不動産賃貸、不動産売買等の様々なトラブルに対応します。

　これまで数多くの不動産の売買をめぐる紛争や、建物･土地の明け渡し、借地権の譲渡･条件変更、賃貸借をめぐる損害賠償請求など賃貸借に関する紛争の代理人となってきましたが、トラブルを防止するには、やはり契約書を作成し、疑義が生じる事項については契約条項にきちんと定めておくということが重要です。

　トラブルが発生した場合、どのように対処したらよいのかを困ってしまうことがあると思います。早い段階で弁護士に助言を求める、または弁護士を代理人に立てることが、解決への近道です。

《不動産に関するご相談》

• 底地や借地上の建物の売買
• 借地上の建物の増改築
• 借地権の譲渡･転貸
• 賃料の増額･減額請求
• 更新料の支払義務と契約解除
• 賃貸借契約の更新拒絶と退去

　不動産に関するご相談の中で多いのが、賃料不払いによる賃貸借契約の解除に基づく不動産の明け渡し請求です。

　裁判例の傾向は、賃料3～4か月分の滞納があった場合に契約解除を認めています。そこで、賃料の滞納が2か月分になれば支払の督促をするとともに賃貸借契約の解除を警告する、3～4か月分で契約解除を含めた催告をする、6か月超になると支払う意思を疑って速やかに法的手続に着手することが肝要です。

　賃料の滞納が2か月分になったところで賃借人から何の説明がないという場合は、お早めに弁護士にご相談ください。

　不動産の売買や賃貸に関する問題でお悩みの方は、ぜひご相談ください。豊富な経験と実績をもとに、最適な対処方針をお示しします。

［解決実績］

　弁護士佐久間大輔が、土地･建物、マンションに関する事件を担当した一例を紹介します。

• 地主が賃料増額請求を契機に借地権譲渡の承諾をすることにより、賃料増額だけでなく、借地権譲渡･借地条件変更の承諾料を受領できた事案　>>解決のポイント
• 借地人に就いた成年後見人が死亡してから後任が就任するまでの賃料不払いを理由にした建物収去土地明渡請求につき、後任の成年後見人が賃貸借契約解除通知の存在を知ってからまもなく未払賃料を全額支払ったことを理由に地主の請求を拒否した上で、相当な立退料を条件に明け渡しに応じることにより早期に示談が成立した事案
• 賃料不払いを理由にした建物賃貸借契約解除につき、あえて解決金を支払い、明け渡しの猶予を認めることにより、借家人との間で円満かつ早期に和解が成立した事案(東京地裁和解)
• 賃料不払いを理由にした建物賃貸借契約解除につき、占有移転禁止仮処分命令を得た上で、建物明渡請求訴訟を提起し、明け渡しの和解が成立した事案(東京地裁和解、東京地裁判決)
• 未払賃料と原状回復費用の支払請求をし、分割払いに応じることで、早期に示談が成立した事案
• 住居の2階部分にかかる借家契約の詐欺取消または錯誤無効、自己使用による解約申し入れを理由に、建物明渡請求訴訟を提起されたが、相当な立退料を支払うことを条件に明け渡しに応じる和解をした事案(東京地裁和解)　>>解決のポイント
• ビルのオーナーチェンジにより建物の明け渡しを求められたが、当初の提示額より3.4倍増額させた立退料を受け取ることで明け渡しに応じる和解をした事案　>>解決のポイント
• 建物老朽化を理由にした借家契約の更新拒絶につき、一審訴訟中に依頼者の提示した立退料の約半額で建物明け渡しの勝訴判決を得るとともに、借家人が提起した控訴審で一審判決と同金額の立退料により建物明け渡しの和解が成立した事案(東京高裁和解)
• 自己使用を理由に建物の一部分の明け渡しが認められた事案(東京地裁和解)
• 競落した土地上の建物の共有持分を取得した不動産業者が、地代の増額請求、建物の共有物分割請求をする中で、相手方の建物共有者とともに競争入札で土地建物を売却するとの和解が成立した事案(東京地裁和解)　>>解決のポイント
• 2階の建物部分を相続した弟が、1階の建物部分を相続した兄に対し建物部分にかかる借地権の共有持分の確認を求める調停を申し立ててきたことから、兄が弟の提案よりも低い金額で2階の建物部分を買い取った事案(東京簡裁調停)
• マンションの分譲会社が、管理人室を自社の専有部分であるとして、管理組合に対し賃料の支払いを請求してきたことから、逆に管理組合が法定共用部分であるとして賃料相当額の不当利得返還請求をした事案(東京地裁平成10年12月21日判決･判例タイムズ1066号274頁)　>>解決のポイント
• マンションの駐車場として使用されていたピロティが法定共用部分であると認められた事案(東京地裁平成26年10月28日判決･判例時報2245号42頁)　>>解決のポイント
• 母が再婚相手との間に生まれた子に不動産を遺贈したことから、遺留分減殺請求訴訟を提起し、不動産鑑定の額等をもとに和解が成立した事案(千葉地裁和解)　　>>解決のポイント
• ビル内の隣店からの漏水により所有店舗の賃貸ができなかった期間について、賃料をもとに算定した損害賠償を支払うとの和解が成立した事案(東京地裁和解)

［Ｑ＆Ａ］

　不動産についてのＱ＆Ａは、次のページをご覧ください。

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>>　不動産賃貸借

>>　不動産近隣トラブル

弁護士費用

［借家･借地契約終了に基づく建物･土地明渡し等の請求］

(*)賃料等の額は、請求する側は現に回収し、かつ将来回収する額、請求される側は減額した額をいいます。

※明渡しや未払賃料に関する保全や執行をする場合は別途弁護士費用がかかります。
　その他の不動産･マンション事件に関する弁護士費用は個別に説明します。

不動産・マンションの解決実績一覧