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売買の契約不適合責任
土地を購入したら、欠陥が発見された場合、買主は売主に責任を追及できるのでしょうか。
売買の目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき(契約不適合)、買主は、目的物の修補、代替物の引渡しや不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができます。
また、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。ただし、▽履行の追完が不可能である、▽売主が追完を拒絶する、▽特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができないのに売主が追完をしないでその期間が経過する、▽買主が催告をしても追完を受ける見込みがない場合は、買主は、催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができます。
履行の追完や代金減額の請求とは別に、契約解除や損害賠償の請求をすることもできます。
契約不適合の具体例を、不動産に関していえば、土地造成が不十分であったため建物が傾斜した、建物の土台が腐食しているなどの理由により建物の倒壊の危険が高い場合が挙げられます。また、建物建築を目的として土地を購入したのに、都市計画法に基づく市街化調整区域内にあるため建築ができない場合があります。
売主に対する各請求は、売主との交渉がまとまらなければ裁判を起こさなければなりません。
契約不適合責任の期間制限
買主が目的物の種類または品質に関する契約不適合を知った日から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、売主が契約不適合を知り、または重過失により知らなかった場合を除き、契約不適合を理由として、履行の追完、代金の減額や損害賠償の請求、契約の解除をすることができなくなります。
また、通知しただけでは足りず、契約不適合を知った日から5年以内または土地の引き渡しを受けてから10年以内に裁判等を起こさないと、時効によって消滅してしまいます。
一方、実測面積の土地が必要であり、それに基づいて価格が決定されたにもかかわらず、測量に誤りがあり、実際には面積が少なかった場合は、数量不足の契約不適合となります。この場合は、1年の期間制限はありませんが、契約不適合を知った日から5年以内に裁判等を起こさないと、時効によって消滅することは同様です。
いずれの場合でも、契約不適合を知ったときは、土地の売買契約書や登記簿謄本、欠陥を証明する資料などをお持ちになり、お早めにご相談ください。
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