事務所や店舗として建物を賃貸借するときは不動産賃貸借契約書の作成を

　不動産賃貸借契約書においては、建物を特定し、賃料や敷金の額、賃貸借の期間、更新料、連帯保証人などを定めます。その他、建物の修繕の範囲、賃貸人の建物内への立入･調査権、解除事由などを定めます。

　賃借人が業態の全く異なる営業をし、賃貸人が想定していなかった顧客が出入りすることがないよう、不動産賃貸借契約書には使用目的を明記し、その変更を禁止するとともに、用法を変更する場合には賃貸人があらかじめ書面による承諾をすることを要するとの条項を入れておきます。

　このことは造作に関しても同様です。造作について、賃貸人としては、造作買取請求を認めず、建物の明け渡し時に造作を撤去する条項を契約書に入れた方がよいです。逆に賃借人としては、造作の撤去に費用がかかり、これを持ち出すことを希望しないのであれば、賃貸人の承諾を得て設置した造作は撤去を要しないとの条項を契約書に入れておきましょう。

　建物の微少な傷または大破、賃借人に帰責事由がある破損に関しては、不動産賃貸借契約書において、賃貸人が修繕義務を負わないことを明記した方がよいです。

　また、賃借人は通常の使用および収益によって生じた建物の損耗や経年変化について原状回復義務を負いません。したがって、居住目的の借家契約では、通常の方法で使用したことにより生じた損耗の原状回復義務を賃借人に負わせる条項を定めても、不動産賃貸借契約書に｢汚損、損耗の補修｣、｢清掃｣と書いてあるだけでは特約の成立は認められません。事業用建物賃貸借においても、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲を具体的に明記しておきましょう。あるいは、敷金を償却して通常損耗補修費用に充てる敷引金の額を契約書に明記しておくと、後から費用を請求するよりもトラブルを防止できます。

　敷金について、賃貸人としては、賃料の増額に応じて敷金も増額させる条項、中途解約時の敷金放棄条項を契約書に設けておいた方がよいです。契約期間中でも賃貸人側から敷金を未払賃料等の債務の弁済に充てることができますが、このことを契約書でも明記しておきましょう。他方、賃借人側から敷金を未払賃料等の債務の弁済に充てることを請求することはできませんが、これを認める条項を入れると賃借人に有利です。また、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに敷金返還請求権が発生します。そこで、賃借人としては、建物の明け渡しと同時に敷金を返還してもらう条項を入れると有利になりますが、少なくとも明け渡し完了後の敷金返還時期を明記させた方がよいでしょう。

　借地と違い、借家においては、比較的短期間で賃借人が解約を求めてくることがあります。賃貸人としては、不動産賃貸借契約書において、中途解約を禁止し、それでも賃貸人が中途解約を求める場合は、3か月以上の解約申し入れ期間を定めるとともに、一定期間の賃料合計額などを違約金として支払う条項を入れておいた方がよいです。

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